아파트 세대 누수 원인 및 책임, 관련 법률 문제 및 판례

이번에는 폭우 및 동파 등으로 발생하는 역류사고에 대하여 이야기해보려고 합니다. 지난 시간에는 태풍으로 인하여 발생할 수 있는 차량사고 등 대물 배상책임 사고에 대하여 이야기는 하는 시간이었습니다. 이번에도 여러분들이 궁금해야하는 사항 중 하나인 폭우 및 동파 등으로 인하여 공용배관이 역류하거나 세대내로 물이 유입되는 사고 유형에 대해서 이야기해보려고 합니다.

 

1. 아파트에 발생하는 누수, 침수, 역류 사고의 책임

   최근 이상기후로 인하여 발생하는 폭우 및 강우, 태풍 등으로 인하여 발생하는 역류사고의 원인 중 가장 큰 부분은 관리적인 원인 요소가 크게 차지하고 있습니다. 또한 동파로 인한 역류 및 누수사고도 마찬가지입니다. 실제 대부분의 법원판결에서도 관리주체의 책임을 가장 높게 보고 판결이 이뤄지고 있습니다. 하지만 판결문에서는 추가적으로 위치 및 다양한 사유로 인하여 해당 부위의 관리책임의 주체에게 책임을 제한하는 등의 조치 또한 같이 이뤄지는 모습을 볼 수 있습니다.

 

  관리책임의 주체는 누구일까요? 아파트의 공용부는 입주자대표회의, 전유부의 경우에는 소유권자가 될 것입니다. 또 임대주택에서는 임대인이, 일반주택에서는 소유권자에게 통상적으로 관리책임이 주어집니다. 그럼 아파트의 기준에서 공용부와 전유부는 어떻게 구분할까요? 각 아파트 마다의 아파트 관리규약에서 정한 부분을 따르고 있으며, 아파트 관리규약은 아파트 관리 표준규약을 근거로 하여 만들어지고 있습니다. 하지만 지역, 연도마다 조금씩 해당 부분에 대한 기준이 변경되어 해당 내용을 잘 참고하여 전용부분 및 공용부분을 판단할 필요가 있습니다. 해당 사항에 문제는 3항에서 다루도록 하겠습니다. 아래는 통상적인 아파트 관리규약에서 명기하고 있는 전용부분의 범위에 관련 자료 입니다.

 

 

 위의 사진과 같이 아파트 및 공동주택의 경우 크게 공용부분의 배관과 전유부분의 배관으로 구분됩니다. 그리고 공용부분의 원인와 전유부분의 원인에 따라 발생하는 유형으로 구분할 수 있습니다. 그리고 다시 발생원인에 따라 역류와 동파 사고, 누수사고 등으로 구분할 수 있습니다.  이러한 유형의 사고가 발생하였을 경우 법원의 판결을 보면 사고 부위 및 발생원인에 따라 책임소재 및 책임범위를 결정하고 있습니다.

 

2. 아파트 세대 누수 및 역류, 침수 사고의 법원 판결 사례?

 

   1) 아파트 우수관이 막혀서 발생한 역류 및 누수 사고 유형( 2012가단180450)

      가. 사고원인 : 우수관 내부가 전선, 목장갑 기타 이물질로 막혀 빗불이 내려가지 못하고 고인 상태에서 역류 및 누수사고

      나. 판결내용 : 우수관을 공용부로 판단하고 공용부의 관리주체인 입주자대표회의의 책임으로 판단함.

      다. 책임제한 : 직접적인 원인의 불명확하고 현실적으로 각 세대를 방문하여 점검한다는 것에 상당한 애로가 있다고 판단하여 50%로 책임제한

 

    2) 2012.09.17 태풍 '산바'의 영향으로 인한 강우시 옥상의 배수구가 막혀 배수되지 않은 빗물이 세대로 유입된 사고(2013가합71880)

      가. 사고원인 : 옥상 내 우수배수구의 배관부 원형의 루프드레인이 돌조각 등 이물질로 인하여 막혀 발생한 역류 및 누수사고

      나. 판결내용 : 사고원인이 손해발생의 원인이 된 이상 자연력과의 경합이 있더라도 손해배상책임을 면할 수 없음.                

      다. 책임제한 : 피해세대가 옥상층을 사용한다 하더라도 아파트 관리규약상 옥상을 공용부로 판단하고, 태풍으로 인한 폭우로 인한 위험의 발생여부

                       및 그 정도를 미리 예상하고 옥상등에 언제든지 출입하여 청소하고 관리가 가능했다는 사실을 기반으로 하여 책임제한 불인정.

 

    3) 지역난방 아파트 공유 배관 파손으로 인한 누수사고 유형(2016나1695) : 1심은 전유부, 2심은 공용부로 판결

       가. 사고원인 : 아파트 관리 규약상 공용부지만 전유부에 위치한 배관이 파열되면서 발생한 누수사고

       나. 판결내용 : 전유부에 위치했지만 규약상 명기된 공용부 기준으로 공용 배관으로 판단하고, 파열 부위가 세대가 입주 인테리어 당시 관리사무소

                         측에서 소개한 업체를 통해 작업을 하였고, 관리사무소 측의 동의하에 수리가 가능한 분위로 판단함.

       다. 책임제한 : 해당 사항 없음

       라. 해당 관련 자료 링크 : http://www.hapt.co.kr/bbs/list.html?table=bbs_14&idxno=4847

 

     4) 아파트 공용배수관에서 하수가 역류해 발생한 침수 사고

       가. 사고원인 : 아파트 배수 횡주관이 기름찌꺼기와 퇴적물 등으로 막혀 하수가 역류한 사고

       나. 판결내용 : 공용부를 관리할 관리주체의 관리부주의로 인한 발생한  사고로 판단함.

       다. 책임제한 : 해당 사항 없음.

       라. 해당 관련 자료 링크 : http://www.aptn.co.kr/news/articleView.html?idxno=35766

 

     5) 아파트 건물외벽에서 빗물이 새어들어와 발생한 상층부 바닥과 아래층의 천장 등에 발생한 누수사고

       가. 사고원인 : 외벽에서 빗물이 새어들어와 발생한 누수사고

       나. 판단근거 : 하자가 전유부에 있는 공용부분에 있는 분명하지 아니한 경우에는 공유부분을 판단(동부지원 2000.2.17 선고 99가단22374)

       다. 해당 관련 자료 링크 : http://land.hankyung.com/board/view.php?id=_column_407_1&no=294&ch=land

       라. 추가내용 : 일반건물 2층에서 물이 새는 경우 사례도 있음.

 

3. 사고 발생 시 대처 방안

 

   1) 아파트 관리 규약을 확인 : 판결 내용들을 보게되면 아파트 관리규약의 기준을 근거로 판단하고 있음. 특히 전유부내 공용배관이 위치한

                                             경우에 따른 논란의 소지가 있음.

  

   2) 관리 주체 확인 : 책임제한의 근거들을 보게되면 공용부의 사고라고 하더라도 사고 부위에 대한 접근성 및 관여에 대하여 논의가 이뤄짐.

 

   3) 적정손해액의 청구 : 일부 판결문에서는 과다한 청구에 대하여 불인정하고 있는 바, 판결문을 근거로 과도한 청구는 자제하여함. 사전 수리 이후 배상을 받지 못할 수 있음.