[화재보험 이야기 3편] 아파트 건물 가액 기준의 변화

아파트 가액의 평가 기준의 기준은 감정평가원에서 발행하는 건물신축단가표를 근거로 하여 재조달가액을 산출하고 재조달가액에서 사고 시점의 아파트 가액을 산출하기 위해 감가상각을 실행하는 방식을 채택하고 있다. 건물 가액이란? 감가상각이란? 이런 이야기는 제가 전에 썼던 글들을 참고로 살펴보는게 좋을 것 같다.

 

[참고 자료]   2018/10/05 - [보험 사고] - 화재보험 이야기 2편 비례보상이란?

 

 

그렇다면 과거의 기준과 현재의 기준에서 무엇이 바뀌었나?

 

" 건물과 주차장에 대한 산축 기준을 다르게 산정하다 "

 

모집자들도 현장에서 실무를 담당하던 많은 직원들은 아파트 가액을 산출할때, 아파트 동의 면적에 대한 단가와 주차장 면적에 대한 단가를 나누어서 산출해왔다. 이 방식은 맞는 방식이었나? 라고 이야기 한다면 이 방식은 틀렸다라고 보는 것이 맞을 것 같다.

 

감정평가원 건물 신축단가표의 평가 기준에 대한 이야기를 살펴볼 필요가 있다. 건물 신축단가표의 상의 기준에 대해서는 약간 애매모호한 부분이 있었다. 하지만 그렇다고 하더라고 그 아파트 동면적과 주차장 면적을 구분하여 평가를 하는 것이 잘못된 사실이라는 것을 알 수 있다. 주요 내용은 건물의 설계도서 및 공사내역상의 연면적당 단가를 산출한 것이라는 내용이다. 또다른 사항은 건축관련 일반인이 문의를 한 내용으로 보이는 사항에 대한 감정평가원의 답변 내용이다. 2가지 내용을 추론하여 볼 때 화재보험 상에서 아파트 가액을 평가 시 산출할 때 아파트 동과 주차장 부분에 대한 단가를 나눠서 가액을 산정하는 방식이 잘못되었다는 사실을 추론할 수 있을 것이다. 실제 지어진 건물의 전체 연면적를 기준으로 한 M2 당 단가를 산출한 것이 건물 신축단가표의 기준이라는 내용의 답변임을 알 수 있다.

 

[2017년 건물신축간표 적용시 유의사항 내용]

 

[출처 : http://www.a-news.kr/news/articleView.html?idxno=677 ]

 

" 2018년 건물 신축단가표 무엇이 바뀌었고 무엇이 문제인가? "

 

과거에도 정확한 기준은 아파트 동 면적과 주차장 면적을 나누지 않는 것이 맞았다. 하지만 암묵적인 동의하에 비례보상에 의한 격차를 줄이기 위해서 보험사와 실무자들에서는 아파트 동의 면적과 주차장 면적을 나누어 평가하여 왔다. 하지만 최근 이러한 문제점에 대해서 정확한 기준을 제시하고 바른 평가 기준으로 되돌리려는 움직임이 일어나고 있다. 일부 보험사들에서 과거 평가 방식에 대한 문제점을 제기하고, 정확한 평가기준을 통해 평가가 이뤄지기를 요청하고 있다.

 

그러던 중 2018년 건물 신축단가표 상에서도 한 가지 변화가 일어났다. 기존에는 없던 문구가 추가되었고, 약간이 논란이 될 수 있던 부분에 대해서 명확한 기준을 명시한 것이다. 아파트와 주상복합 아파트에서 대해서 건축물대상 상의 연면적 당 단가를 산출한 것임을 명시한 것이다. 아파트 건축물대장의 경우 연면적에 주차장 면적이 포함되어 있고, 결국 아파트 가액 산출 시 주차장 면적을 구분하여 산정하는 방식이 확실하게 문제가 있다는 것을 보여주게 된것이다.

 

여기에서 문제가 발생한다. 어떻게 관행적으로 보험사들에서 이어온 아파트 동면적과 주차장 면적의 가액을 구분하여 평가하던 방식이 모집자들에서도 이어져 왔고, 현재의 많은 계약들이 그런 방식으로 산출된 기준에 의해 보험가입이 이뤄져왔을것이라는 사실이다. 만일 현재 시점에서 사고가 발생한다면 아파트 가액의 기준이 높아질 것이고, 손해가 발생했을 경우 과거에 비례보상이 적용되지 않았을 아파트의 경우에도 앞으로는 비례보상에 걸려 일부보상을 받게 될 것이라는 사실이다.

 

이러한 부분에 대해서 앞으로 아파트 관련 보험가입이나 보험사, 업무 담당자 입장에서는 주의할 필요할 것이라고 생각한다. 과거의 관행대로 평가는 하는 방식은 결과적으로 앞으로 언제든 문제가 일어날 수 있다는 사실을 유념해야한다.